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2015年3月 14日 土曜日
土地の時効取得について
こんにちは。大阪市中央区・松屋町の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今日は土地の登記に関連する話です。
先代からずっと住み続けている建物がありまして、底地の土地は当初は借地で地代を払っていました。
先代がその後土地を地主から購入したのですが、土地の名義を変更する登記を忘れていてそのまま代替わりして今日まで来ました。
今から名義変更する方法はありますか？という相談が過去に２回ほどありました。
本来であれば、売主である地主は登記名義を購入者に移転する義務がありますので、その義務を履行しないまま亡くなった場合はその地主の相続人全員が登記をする義務を引き継ぎます。
しかし、当時の売買契約書が無くなっていて契約の事実を証明できないため相続人が協力してくれなかったり、相続人の一部の連絡先がわからない場合などは名義変更できない場合があります。
こういったケースに時効取得を主張して所有権を取得する方法があります。
時効取得を当事者全員で認めた場合は裁判外でもできますし、裁判で取得の確定判決を取って取得する人の単独申請で名義変更をすることができます。
主張するに際し、平穏公然に所有の意思を持って２０年所有していた事実が立証できるかどうかにかかって来ます。（１０年もありますが例外的）
所有の意思とは賃貸借で住んでいるのではないということです。賃貸では何年住んでも時効取得することはありません。
具体的には土地の固定資産税を払っていることを証明できれば強力な証拠になります。
また公然とは単に所有していると主張しているだけではなく、見た目にも占有して所有している、例えば建物を建てて住んでいる、あるいは柵を設けて他の用途に利用しているなどの明示が必要になります。
その他善意・無過失の要件がありますが、実際は弁護士に裁判手続を依頼してその点をクリアしていくことになろうかと思います。
確定判決を取得した後の名義変更登記は司法書士の業務となります。
※相続登記・不動産売買等の名義変更のことでご不明点・お困り・お悩みがおありでしたら、お気軽に当事務所までご相談ください。初回無料で対応いたします。
投稿者 山田司法書士・土地家屋調査士事務所
