不動産の名義変更や抵当権の抹消は当事務所へお任せください

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

今回は不動産売買の際の注意点についてお話します。

名義変更をする際、共有名義で登記をする場合も多いと思います。
通常は購入代金をどのように用意して支払ったか、その負担額割合に応じてそれぞれの持分を設定することになろうかと思います。

実際は一人しか出資していないのに共有にしたり、明らかに出資割合と違う比率で持分設定すると出資していないのに取得した部分については贈与されたものとみなされ、贈与税がかかる可能性がありますので注意が必要です。
実際の出資割合、住宅ローン債務の負担割合などにそって設定されるのが無難です。

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回に引き続き、ホームページの不動産売買による名義変更の項目で、名義変更した直後に売買すると税金は必要なくなるの？と書いております件です。

答えは直後に売買した場合でもいったん取得した以上は譲渡所得税を考慮しなければなりません。

税理士ではありませんので簡単に言いますと、譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。そのうち所有期間において長期譲渡と短期譲渡に分かれ、税率が異なります。
長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が５年を超えるものをいいます。その逆で５年以下は短期譲渡所得となります。
税率は長期が１５％（所得税）と５％（住民税）、短期が３０％（所得税）と９％（住民税）です。
経費の参入の仕方など詳細は税理士もしくは税務署でおたずね下さい。

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

今日は売買の話をします。

ホームページの不動産売買による名義変更の項目で、2人と重複して売買契約してしまった場合、不動産はどちらの所有になる？と書いております。
この場合、契約そのものは合意がなされておれば両方有効ということになります。
ただし、登記の名義は一人しか変えられませんので、先に登記を完了した方が名義を取得したことになります。
これが対抗要件と呼ばれるものです。
そして、名義を変えられなかった買主に対して売主は完全に所有権を移転できなかった責任を負います。債務不履行責任と呼ばれるもので損害賠償責任を負います。

先に契約した方が所有権を取得するとは必ずしも限らないということです。

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

今回は不動産の売買についてお話します。
以前相談があったのですが、知人間の売買で不動産仲介業者を間に入れず直接売買契約を結ぶので、登記と併せて売買契約書も作って欲しい、というものでした。
仲介手数料がかかるのと、売買価格が数百万ということで経費をできるだけかからないようにしたいということでした。

確かにその方法ですと費用は抑えられますが、仲介業者は単に売り手と買い手を見つけて繋ぐだけではなく、後々トラブルになったときに中立的な立場の仲介業者が介入して売買取引を成立させているということで問題が解決しやすい、そもそも発生しにくいというメリットがあるように思います。
司法書士も安全な取引にするため、本人確認・売買の意思確認などで一役買っているところもあります。

不動産は日常の買い物と比べればそれでも高い買い物でありますので、第三者の立会いを入れ、客観的に問題の無い取引にしておくべきだと私は考えます。

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回の不動産の評価額について話しました。
その中で土地については国税庁の路線価で計算することを説明しましたが、それは土地の所有権、土地を持っている場合の計算方法についてでした。
では借地についてはどうでしょうか？自分の持ち物ではないので０でしょうか？

建物は当然、自分の物だからいくらかは固定資産評価証明書でわかりますが、土地の利用権は証明書では出てきません。
それで先程の路線価図をご覧頂くと、欄外に借地権割合という表があることがわかります。
これも地域により割合が異なりますが、だいたい６０％前後が多いようです。この割合を土地を所有しているときの計算方法で出た価格に掛けますとそれが借地権価格となります。
この計算により、土地利用権としての土地の評価が建物に比べ高い評価になることが多いと思われますが、税務署は実際の取引価格よりもこの路線価の価格で見ますので予想外の価格に驚かれることも珍しくありません。

以上、相続だけでなく、贈与の場合もこの計算方法でいきますので名義変更を考えておられる方は注意が必要です。