不動産の名義変更や抵当権の抹消は当事務所へお任せください

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

今回も相続登記関係の話です。
不動産を相続するときに総額いくらの価格になるか把握する必要がありますが、土地と建物で基準が異なります。

建物は固定資産税の課税標準評価額ということで固定資産評価証明書記載の建物の評価額を基準とします。

これに対し、土地は路線価という税務署が土地に課税するための基準があり、各地域ごとに詳細に定められております。
インターネットで国税庁ホームページへ行き、具体的に検索して路線価表のデータをダウンロードすることができます。所在は登記簿の住居表示ではなく、地番で探してください。

これの見方は基本的にはそれぞれの道路に１平方メートルの単価（1000円単位で表示）が記載されているので複数道路に接していれば単価の高い方で計算をします。
単純に面積を掛ければいいですが、間口が狭い、角地にある、などで若干調整が入りますので正確な価格を知りたい場合は管轄の税務署に聞けばいいでしょう。（続く）

こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回、抵当権抹消登記の話をしました。
ローン等を完済すると抹消登記に必要な書類が抵当権者から窓口でもらえるか送られてきます。
抵当権者の大半は会社ですのでその書類の中に会社の登記簿謄本（資格証明書）が入っていると思います。
この証明書には有効期限があり、発行日から３か月経過するとまた同じ書類を取り寄せなければなりません。

ですので、返済が終わったといって抹消登記を放置しておくと余計な手続が増えますので、書類を受け取った場合は早めの処理をお勧めします。

名義変更などの登記のご相談については遠慮なくご相談ください。

こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回まで、債務整理関係でいろいろ話をしてきました。 今回からしばらく名義変更の話をしていきたいと思います。

題目にもありますように抵当権抹消登記と相続登記との関係ですが、住宅ローンを完済して担保を抹消する、すなわち抵当権（根抵当権の場合もありますが）の抹消登記を申請する際にローン完済して融資機関から抹消書類を受け取っていたにもかかわらず、そのまま抹消登記をせず放置して相続が発生して代替わり、しその相続人から相続登記をせずに担保抹消登記をしようとするケースがあります。

ご存知の方もおられるかもしれませんが、抵当権抹消はローン完済された方が登記権利者となりますが、基本委任状のみで印鑑証明書や権利書は要りません。そのため亡くなっているにも関わらず、登記簿上の亡くなった人の名前で代筆してそのまま出しても法務局は形式的審査権しかありませんのでその家に相続が発生していることは当然わからず登記を通してしまうのです。

しかし、虚偽の登記をしたということで発覚した場合は罰せられます。どこで発覚するかそれはわかりませんが後で登記した場合などでわかるものです。

ですので相続登記はきちんとすることをおすすめします。

こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回の話で本人確認情報の説明をしました。

司法書士が作成する場合について作成方法を述べましたが、司法書士が関与しないで本人確認情報を作成する方法が他にあります。
公証人役場で同様の手続を踏んで公証人の認証をした本人確認情報を提出することができます。
ただし、本人確認及び意思確認は司法書士のそれとは異なった印象を受けます。費用は低廉ですので当事者のみで所有権移転登記をする場合には使える制度だと言えます。

買主側にとって本当に間違いが無く安心して移転登記をしたいという場合には司法書士の本人確認情報を作成すべきと考えます。
名義変更に際し、売買取引の流れを一番熟知していると考えるからです。

こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回の話で事前通知制度の説明をしました。
方法はいたって簡単ですが、時間がかかるのと名義人がちゃんと法務局に届けてくれるかという心配があります。

それで専門家である司法書士の出番ですが、本人確認情報を作成して権利書の代わりに添付するという方法があります。
これですと、権利書があるのと同じ状態で取引ができます。

作成方法ですが、司法書士が名義人に対し、本人確認は元より、所持していて失くした経緯、本人しか知りえない事項を詳細に聞き出し、面談した司法書士が本人に間違いが無く、かつ失くしたことにも理由があるとの心証に達したことを情報として作成し、法務局に対して司法書士が責任を持つという内容の書類を作成します。

これはつまり、言い換えれば、司法書士に全責任を負わせて作成した代用権利書と言えるかもしれません。そして、その責任は取引が終わった後も消えず、万が一問題が発生した場合は何年経っていても責任を負わなければならない、という非常に重たいものとなっています。
そのため費用が通常の費用に加え、本人確認情報作成費が結構かかってきます。当然対象不動産の価格が高いほど高くなる傾向にあります。

ですので権利書の管理は大事なものという認識を持ってしっかりされておいた方がいいと考えます。