不動産の名義変更や抵当権の抹消は当事務所へお任せください

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

今日は売買による名義変更の話です。
売買で不動産を購入する際、一人で購入するときもありますが、２人以上の複数で購入することもあります。

複数人で購入する際はそれぞれ資金を出し合うか、ローンを組んで支払っていくことになるかと思いますが、そのときに共有名義の持分が問題になります。

基本、持分割合は出資割合もしくはローン支払いの負担割合で決めることになりますが、これを極端な話、全く出資も負担もしていない人が名義人に挙がってきた場合、その名義人の方は無償で不動産持分を取得したことになるので贈与とみなされます。

また出資割合・ローン負担割合と大きく異なった場合も異なった部分について贈与したものとみなされる場合がありますので、実態に即した持分で登記されることをお勧めします。

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

今回は相続人となる資格についてです。
相続人となりうる順位は、以前も申し上げましたように第一順位が配偶者と子、第二順位が直系尊属、第三順位が兄弟姉妹となります。

そのうち第一順位の子と第三順位の兄弟姉妹が相続人となる場合に、既に死亡されている場合は代襲相続でその直系卑属に行きます。
ここで兄弟姉妹が先に亡くなっている場合はその子が相続人となりますが、さらにその子自身も既に先に亡くなられている場合はその下の子には行かないことにご注意下さい。
以前は認められていましたが、疎遠すぎるとのことで民法が改正されました。

また、代襲相続に関連して相続人が先に死亡していたのではなく、相続放棄をして相続人とならなくなった場合は代襲相続が発生せず、直系卑属には行きませんので放棄があった場合も慎重に確認する必要があります。

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

今日は成年後見の話をします。
表題のとおり、後見人の職務はいつ終わるのか、ということですが、法律上は被後見人の死亡により終了するとなっています。
確かに後見する人がいなくなれば終わるのは当然だと言えます。

しかし、人の一生は亡くなったからといってすぐに終わるわけではありません。
法律上後見人は死亡後家庭裁判所に管理の計算の報告と業務の報告、財産を相続人に引き渡して完了となっていますが、現実にすぐにしなければならないこととして、被後見人の葬儀、火葬、納骨があり、役所にも死亡届出を出し、戸籍に死亡を記録してもらった後、健康保険、介護保険、年金の終了の手続きも必要です。

実際、すぐに相続人に引き渡せない場合も多々あるわけで、死亡したらすぐに相続人にバトンタッチしてはい、終わりというわけにはいかない場合もあるのです。

相続人が行方不明、もしくは絶縁状態で全く協力してくれない場合には後見人に上記の死後事務ができる権限が与えられる等、法律の改正が望まれます。
後見制度も１０年経過して、実際の運用上の問題を見直す時期に来ているようです。

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回、前々回の続きで相続登記をしていないのに知らないうちに登記がされている場合があるという話の続きです。

相続登記が相続人以外によって行われることがあることはおわかり頂けたと思います。
今日はその中で一番重要なことを申し上げます。
それは通常相続登記をすると権利書（登記識別情報）が発行され、相続人の新しい権利書ができるのに対し、差押や競売の前提としてなされた相続登記では発行されず、権利書となるものが当初から存在しません。

差押や競売が取下げられても相続登記は残りますが、権利書が無い状態は変わりません。
また、法定相続分でない持分に遺産分割して変更登記をしても変更分の登記識別情報のみ発行され、完全な権利書にはなりません。

権利書が無い状態を解消することはできませんので、相続人から他の人に譲渡したり、担保をつける場合はその都度、以前説明しました事前通知か、司法書士の作成する本人確認情報を作成して権利書の代わりとするしかありません。

こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。

前回の相続登記をしていないのに知らないうちに登記がされている場合があるという話の続きです。

登記というものは以前にも申し上げましたが、基本的に権利の変動を登記簿に忠実に表すため、登記するまでに複数回の権利変動があった場合、途中を省略できないことは話しました。
差押えや競売の登記をするにあたっても登記簿の表示が前の所有者のままでは登記はできず実行することができません。
かといって所有者の相続人に相続登記を要請しても協力しないのは目に見えて明らかです。
そこで法律は相続人の手を借りず、債権者だけで差押えや競売の前提登記である相続登記をできるようにしました。
ただ遺産分割や相続放棄はしているかどうかわかりませんので法定相続分で登記できるにとどまります。（続く）